土地活用!個別相談&障害者グループホーム地主のための開発基礎

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完全施主目線で行います。売り手の都合に左右されない。地主が本来知るべき“正しい土地活用の判断基準”を身につける勉強会。不動産投資家の方にも

こんなことを学びます

◎業者側でない、完全施主様目線での提案やアドバイス
◎個別の案件は皆さん違います。
主としては「障害者グループホーム」について
お話いたしますが、
冒頭で受講者様のお聞きしたいことを伺います。

その内容によって本勉強会を
その方に応じてカスタマイズした形に
合わさせていただく臨機応変なセミナーです。

【障害者GHを収益物件にするためには2026年が最後の追い風の理由を話しています】
この講座は、地主さまなど土地をお持ちの方、不動産投資家向けに、
「アパート」か「障害者グループホーム(GH)か、土地をどう活かすべきか?」
その判断基準を身につけていただくための実務的な勉強会です。


【講師著書】※不動産開発コンサルタント関連のみ抜粋

・『不動産投資家・事業者・資産家のための障害者グループホーム開発完全ガイド』
「2026年が最後の追い風」
・『アパートを”創る”という選択: 資産を“運用”から“創造”へ』
 不動産コンサルタントと描く、経営の新時代
・『地主のための土地活用入門: アパート経営か?グループホームか?』
・『不動産開発コンサルタントという選択』資産を“運用”から“創造”へ。地主主導で描く経営の新時代
・『地主と投資家の利益を守る障害者グループホーム開発』
コンサルタントに任せる本質的な理由
・『土地活用徹底比較!!アパート経営VS障害者グループホーム』
もう迷わない!空室リスクと長期安定収入
・『20年後も資産を守る土地活用戦略』
アパートとグループホームの選び方

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
セミナーでは完全に“中立の立場”からお話しします。
専門用語をできる限り使わず、初めての方でも理解しやすいように、
不動産会社・建築会社・運営法人の“売り手の論理”に左右されない整理された情報をお伝えします。

勉強会の内容を少し深掘りして共有します

■ 土地活用の判断が難しい理由

土地活用の判断が難しくなる最大の原因は、
「売り手と施主で立場が違う」ことです。

・不動産会社は“売る側の利益”で提案する
・建築会社は“施工側の都合”で仕様を選ぶ
・アパートとGHは本来比較すべき構造がまったく違う
・地主さまは専門知識が少なく、判断材料が偏りやすい

こうした“構造的な歪み”が、正しい判断を妨げています。
まずはこの誤解を破壊し、正しい基準で考えるための土台を整えていきます。

■ 開発の全体像(Marpy式・8ステップ)
①土地調査
②ボリュームチェック
③用途の適性判断(アパート向きか、GH向きか)
④収支シミュレーション
⑤建築費の査定
⑥建築会社・運営法人の選定
⑦仕様と原価の最適化
⑧リスクコントロール(融資・稼働率・許認可)

この流れの全体像を知ることで、
提示された計画の“どこに違和感があるか”が判断できるようになります。


■ アパート開発の本質(6つのポイント)

アパートの成功・失敗を分ける最重要点を深掘りします。

・土地条件(地盤・道路・形状・用途地域)
・ボリューム(延床・戸数・1F戸数)
・家賃相場とターゲット設定
・競合状況と稼働率の見立て
・仕様の落とし穴(外構・設備・仕上げ)
・総事業費(諸費用含む“本当の総額”で判断)

“利益がどこで消えていくのか”を視覚的に理解できるようになります。

■ 障害者グループホーム(GH)開発の本質(5つの視点)

GHはアパートとは構造も収支構造も全く異なります。

・定員の埋まりやすさ
・職員採用力
・自治体との関係性
・運営力(監査対応・支援体制)
・法人のネットワークと経営力

GHの成功は「建物の良し悪し」ではなく、
運営法人の力量 × 行政判断 × 地域需要
で決まります。

アパートとの比較軸を持つことで、
ご自身の土地がGHに向いているのかどうか、判断しやすくなります。

■ アパート vs GH の構造比較

アパートは「賃貸経営」、GHは「建物貸し事業」に近い構造です。
地主様が担う役割の重さや、収支の安定性、必要な知識量が全く異なります。
図解イメージを使って分かりやすく整理していきます。

■ 判断を誤るとどうなるか

現場で本当に起きた失敗例を共有します。

・家賃の読み違いで赤字化
・建築費の見積りが甘く資金ショート
・運営法人選びの失敗
・出口戦略の欠如で売却が困難に

こうした“避けられたはずの失敗”が、なぜ起こるのか。
その構造まで理解していただきます。

■ 専門家が必要な領域

土地活用には、施主が判断できる領域と、専門家の知見が必要な領域があります。

・ボリューム最適化
・仕様と原価の妥当性チェック
・建築費の適正化
・総事業費の最適化
・運営法人の力量評価
・金融機関の事業性評価
・GHの許認可・行政判断

この「境界線」を知っておくことで、
ご自身で判断すべきこと、専門家に任せるべきことが明確になります。

■ 個別相談で分かること

個別相談では、地主様一人ひとりの土地に合わせて、具体的な判断材料を提供します。

・アパート向きかGH向きか
・最適なボリュームはどれくらいか
・収支はどうなるのか
・建築会社の選定基準
・出口戦略の方向性
・今抱えている不安が“判断基準”に変わるポイント

不動産に関するその他のご相談も幅広くお受けしています。

営業・勧誘は一切行いません。
地主さまが「自分の基準で判断できる状態」をつくるための90分です。

ーーーーーーーーーーーー
広島出身の広島育ちで、大学在学中に起業し、飲食業界で経営を経験しました。
そこから、リーマンショックなどの流れもありまして、それまでの会社を整理し、不動産業界へと入って行きました。
不動産では、入社時はマンション営業をしていました。

マンションの営業から広告関係の部署を経て、社長室特命係としてM&Aや新規子会社設立の実務に携わりました。
そして建築会社を買収し、専務取締役として、建築費・原価・仕入れ・仕様決定の裏側をすべて見てきました。

また、本社では収益物件の開発責任者として、土地の選定、収支計画、原価交渉、仕様決め、融資折衝、販売まで、
プロジェクト全体を統括するプレイングマネージャーの立場も経験しました。
アパート・収益物件の“全工程”を担当したことで、現場のリアルな成功法則と、失敗の原因が身体に染み付くように理解できるようになりました。

そこで痛感したのが……
『売り手の論理と施主様の利益は、一致しない』
という厳しい現実でした。

不動産会社は利益が乗った建物を売りたい。
建築会社は手離れの良い仕様で建てたい。
しかし、地主様が求めているのは「長期的に安定し、資産価値が下がらない建物」。
ここのギャップがあまりにも大きかったのです。

当時、この構造に疑問を感じ、不動産会社でも建築会社でもない、
“施主様の未来を守る側”に立つ決意をしました。
それが独立のきっかけです。

現在の活動としては、地主さま・事業主さまの専属の開発コンサルタントとして、

・原価・仕様・収支の第三者チェック
・ボリュームの最適化
・開発企画
・建築会社選定サポート
・事業収支の最適化
・売却が最適な場合の出口戦略の構築

こうした“施主の利益を守る”領域を中心にサポートしています。

土地活用で最も大切なのは、アパートかGHかという“答え”ではなく、地主さまが自分の未来に合わせて「根拠を持って判断できる状態」になることです。
不動産会社・建築会社・運営法人にはそれぞれの利益構造があり、提案内容はどうしても売り手の論理が混ざります。しかし中立の基準を持てば、不安は整理され、選択肢が驚くほどクリアになります。

アパートの収支構造とリスク、GHの行政判断や運営力の重要性、それぞれの違いを理解することで、ご自身の土地が“どちらに向いているのか”が自然に見えてきます。

この勉強会は、地主さまが本質的な判断力を身につけ、売り手任せではなく「自分の軸で決められる」状態をつくる時間です。

もし学んだ基準をもとに、ご自身の土地をより具体的に整理したい場合には、個別相談で一緒に最適な方向性を導き出しましょう。

この学びが、あなたの土地の未来を変える第一歩になるはずです。
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3月24日(火)

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この講座の先生

AI電子書籍作家:不動産開発、AI出版構築マスター

はじめまして。

私が大切にしているのは、
経験が今の時代での価値として活き、
関わる全員が正しい心で自然に前へ進み、
頑張りすぎなくても、積み上がる仕組みをつくることです。

不動産開発コンサルタント、AI出版構築マスター、宅地建物取引士として活動しており、
AI電子書籍作家として著書も多数出版しています。

私はこれまで不動産業界において
マンション営業、収益不動産の企画・開発、建築会社の事業責任者などを経験し、
現在は「施主側の利益を最大化する不動産開発コンサルタント」として活動。
また、
30冊近くの電子書籍出版...
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当日の流れとタイムスケジュール

■ 所要時間:60〜90分
(参加者人数や質問量により変動)

0:00〜0:05
オープニング/本日のゴール共有
0:05〜0:15
参加者の簡単な自己紹介(悩みや状況の共有)
0:15〜0:25
講師紹介(立ち位置・経験・中立性の説明)
0:25〜0:35
土地活用の判断が難しくなる理由
開発8ステップの全体像
0:35〜0:50
アパート開発の基礎と“6つのチェックポイント”
0:50〜1:05
障害者グループホーム(GH)開発の基礎と“5つの視点”
1:05〜1:15
アパート vs GH の比較
失敗しやすいパターン・判断基準の整理
1:15〜1:20
質疑応答・まとめ
(営業行為や勧誘は一切なし)
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こんな方を対象としています

・土地活用について「何から考えればいいか分からない」方
・アパートと障害者グループホームの違いを整理したい地主さま
・不動産会社・建築会社の提案を、自分の基準で判断したい方
・家族の相続対策や将来の土地活用を今のうちに考えたい方
・提案を受けたが「本当にこれでいいのか?」と不安な方
・高額な建築費や収支の“根拠”を理解しておきたい方
・売り手の論理を排除して、失敗しないための視点を身につけたい方
・GHに興味があるが、運営法人や許認可の仕組みが分からない方
・シミュレーションが正しいのか判断できず悩んでいる方
・土地の活用方法を「比較して決めたい」方
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受講する際は以下をお読み下さい

● ネガティブなコメントや、他の参加者が不安になる発言はご遠慮ください
 本講座は学びと判断軸の獲得を目的とした場です。
 誹謗中傷や不適切な発言は参加をお断りする場合があります。

● 本名・お顔出しを必須でお願いします。
 本名・お顔出しされない方のご参加はお断りいたします。
 安心して対話できる環境を作るため、Zoomでは「名前表示・カメラオン」を推奨しています。
 (事情がある方は事前にご相談ください。)

● 落ち着いた環境からのご参加をお願いします
 移動中や騒音の大きい場所では、講座内容が伝わりにくく、他の参加者の妨げとなることがあります。

● 講座内容の録画・録音・スクリーンショットは禁止しています
 資料および講義内容の著作権保護のため、録画・録音・画面保存はご遠慮ください。
 (必要な範囲のメモはもちろん問題ありません。)

● 営業目的・勧誘目的での参加はお断りしております
 本講座は純粋に学びたい方・判断軸を身につけたい方向けの内容です。
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※ストアカでは講座に適用される保険を用意しています。詳しくはストアカ補償制度をご覧ください。

レビュー2

  • 楽しかった( 2 )
  • 勉強になった( 2 )
  • 受ける価値あり( 2 )
  • この講座は「本やネットでは得られない知識を得られる口座」でした
    男性 40代

    先日夫婦で参加させて頂きました。

    障害者グループホームとアパート経営について一通り知識のある状態で参加させて頂きましたが、本などから得られない知識を分かりやすくご説明くださりありがとうございました。
    内容は大変に参考になり今後の検討を行う上で大変有益な情報になりました。

  • この講座は「友人に紹介したくなる講座」でした
    女性 50代

    先生、本日はありがとうございました。
    優しそうなお人柄とゆったりとしたお話のされ方にとてもリラックスして受講することが出来ました。
    内容も分かりやすく、一番気になっていた部分は的確なご説明のおかげで解消されました。
    質問しやすい雰囲気も心地よかったです。
    もっと理解を深めたいので、個別面談もお願いしようと思っています。

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