臼井 啓祐

こんなことを教えています

不動産投資のパーソナルトレーナー！

「この物件、本当に買って大丈夫？」を自分で判断できるようになる講座を運営しています。

収益不動産を探していると、

「利回りが高いです」
「駅から近いので資産価値があります」
「融資も通りそうです」
「人気物件なので早く決めた方がいいです」

といった説明を受けることがあります。

もちろん、それ自体が間違っているわけではありません。

ただし、不動産投資で大切なのは、営業担当者の説明や表面上の数字だけで判断するのではなく、

「この物件は本当に投資価値があるのか？」

を自分自身で見極められることです。

この講座では、これから初めて収益不動産を購入する方を中心に、物件の選び方から収支、融資、将来の売却まで、不動産投資で最低限押さえておきたいポイントを90分で分かりやすくお伝えします。

■ 利回りだけでは「良い物件」は分かりません

不動産投資を始めると、どうしても「利回り○％」という数字に目が行きがちです。

しかし、同じ利回り8％でも、

・今後も家賃を維持できる物件
・数年後には家賃を下げなければ入居者が決まらない物件
・修繕費があまりかからない物件
・購入後すぐに大きな修繕が必要になる物件
・土地としての価値が残る物件
・築年数が進むと売却しにくくなる物件

では、投資結果は大きく変わります。

そのため講座では、

立地・賃貸需要・家賃・価格・利回り・融資・収支・出口戦略

という複数の視点から、物件を見る方法を解説します。

■「誰が、なぜ、この部屋を借りるのか？」を考える

収益不動産では、建物だけでなく「その場所に賃貸需要があるか」が非常に重要です。

駅徒歩だけを見るのではなく、

・人口は増えているのか、減っているのか
・周辺に企業、大学、病院、工場などがあるか
・単身者向けなのか、ファミリー向けなのか
・競合となる賃貸物件は多いのか
・実際にいくらの家賃なら入居者が決まりそうか

といったことを確認します。

「駅近だから大丈夫」
「東京だから大丈夫」

ではなく、

”誰が、いくらで、なぜこの物件を借りるのか”

という視点を持つことが、物件選びの基本です。

■「想定家賃」と「本当に取れる家賃」は違います

販売資料に記載されている家賃や満室想定収入を、そのまま信じてはいけません。

現在8万円で入居していても、退去後に同じ8万円で次の入居者が決まるとは限りません。

逆に、長年家賃を変更しておらず、相場より低いケースもあります。

講座では、

・現在の家賃
・周辺の募集家賃
・競合物件
・実際に成約が期待できる家賃

をどのように考えればよいのかをお伝えします。

■「表面利回り」ではなく、手元に残るお金を見る

不動産投資では、

家賃収入 － ローン返済 ＝ 利益

ではありません。

実際には、

管理費、固定資産税、保険料、修繕費、空室、入退去費用、入居募集費用など、さまざまな支出があります。

そのため、利回りが高く見えても、実際にはほとんどキャッシュが残らない物件もあります。

講座では難しい金融理論ではなく、

「この投資が本当に事業として成り立つのか？」

を判断するために、最低限確認したい数字を解説します。

■「買ってはいけない物件」を早く見抜く

良い物件を探すことと同じくらい大切なのが、条件の悪い物件を早い段階で候補から外すことです。

たとえば、

・想定家賃が相場より高い
・利回りは高いが賃貸需要が弱い
・土地や建物の価値に対して価格が高い
・修繕履歴や将来の修繕費が分からない
・融資期間が短く、返済負担が大きい
・将来売却できる相手が限られる

といったケースです。

ただし、条件が悪く見える物件でも、価格が十分に安ければ投資対象になることがあります。

大切なのは「○○だから買わない」という単純な判断ではなく、

リスクと価格を比較して、投資として見合うかを判断すること

です。

■ 融資・銀行選びも物件選びの一部です

収益不動産では、同じ物件でも、

・金利
・融資期間
・自己資金
・融資割合

によって、毎月のキャッシュフローは大きく変わります。

また、単純に「一番金利が低い銀行が一番良い」とも限りません。

今後2棟目、3棟目と買い進めたいのか、1棟を安定して保有したいのかによっても、融資戦略は変わります。

講座では、金融機関がどこを見て融資判断をしているのか、どのような銀行を選ぶとよいのかについても基本から解説します。

条件が合う場合には、講座後の個別相談で金融機関のご紹介についてもご相談いただけます。

■「買った後」ではなく「売るとき」まで考える

不動産投資は、買った瞬間に成功・失敗が決まるわけではありません。

5年後、10年後、

「この物件を誰が買ってくれるのか？」
「そのとき融資が付く物件なのか？」
「土地としての価値は残っているのか？」

という出口戦略も重要です。

講座では、購入時点から将来の売却を考えることで、長期的に投資価値のある物件を選ぶ考え方をお伝えします。

■ この講座で目指すこと

この講座の目的は、不動産会社や営業担当者を疑うことではありません。

プロから得られる情報を活用しながらも、最終的には、

「この物件なら買いたい」
「この条件なら今回は見送ろう」

と、自分自身で判断できるようになることです。

不動産投資は大きな金額が動くからこそ、ほんの少しの知識の差が、数百万円、場合によってはそれ以上の違いにつながります。

「初めてなので何を見ればよいか分からない」
「不動産会社から物件を勧められている」
「購入前に第三者の意見も聞いてみたい」

という方に、ぜひ受けていただきたい講座です。

難しい専門用語はできるだけ使わず、実際に物件を紹介されたときに使える「実践的な見極め方」を中心にお伝えします。